최근에는 오피스텔이나 수익형부동산 투자에 관심이 많아지는 것 같아요. 저도 이런 부분에 관심을 많이 갖고 있는데요. 그러나 투자를 하기 위해서는 어떤 브랜드이고 분양 시에 말하던 수익률을 어떻게 보장받을 수 있는지, 투자하려는 곳의 입지요건은 어떤지, 꼼꼼하게 살펴봐야 할 필요가 있습니다. 얼마 전 제주 노형동에 들어설 골든튤립 제주노형호텔 홍보관에 다녀왔기에 골든튤립 제주노형호텔의 장점은 무엇이고 투자 안전성을 어떻게 보장하는지 알아보았어요. 또한, 수익형호텔 투자에 주의해야 할 점은 무엇인지도 정리해 보았습니다.
골든튤립호텔은 어떤 브랜드인가?
골든튤립호텔은 루브르 호텔그룹의 6가지 브랜드 중의 하나입니다. 루브르 호텔그룹은 골든듈립을 비롯해 프리미에르 클라쎄, 컴파닐, 키리야드, 튤립 인, 로얄튤립 등이 있습니다.
루브르 호텔그룹의 6개 브랜드 중 골든튤립은 튤립라인 중에 가장 많은 비중을 차지하고 있는 4성급 고급브랜드입니다. 객실은 디럭스룸, 이그제큐티브룸, 스위트룸, 프레지덴셜 스위트룸까지 4종류를 운영하고 있으며 옥상층에는 스카이라운지, 야외수영장, 스파 등 다양한 부대시설까지 갖추며 차원이 다른 프리미엄 브랜드로 유명합니다.
루브르 호텔그룹은 어떤 곳인가?
지난주에 지인의 소개로 제주 노형동에 호텔이 수익형호텔로 선보인 골든튤립 제주노형호텔 분양사무소에 다녀왔습니다. 당장 투자는 하지 못해도 자주 접해봐야 투자의 안목도 생기고 저금리시대에 맞는 투자의 트렌드도 알 수 있기 때문입니다.
골든튤립호텔은 유럽의 최상위 호텔 체인 루브르 호텔그룹의 브랜드로 현재 전 세계 50개국에 1,200여 개의 호텔과 9만개가 넘는 객실을 보유하고 있다고 하니 놀라웠습니다. 국내에서는 아직 잘 알려지지는 않았지만 일일 방문고객이 5만5천여명이나 된다고 합니다.
골든튤립호텔은 유럽에서 최초로 예약 앱을 통한 온라인으로 체크인과 체크아웃 서비스를 제공하고 있기도 합니다. 앞선 기술만이 아니라 각국의 VIP들 사이에서는 고품격 호텔의 아이콘으로 인정받고 있다고 합니다.
객실가동율이 더욱 높아지는 이유
골든튤립 제주노형호텔은 수익형호텔입니다. 투자자들에게 운영을 통헤 수익을 돌려주는 수익형부동산이죠. 최근 루브르 호텔그룹의 지분을 중국의 진장그룹이 인수했습니다. 상하이에 본사를 두고 있는 진장그룹은 중국 전역에 123개의 3성에서 5성급 호텔을 운영하고 있습니다.
진장그룹은 진장즈싱이라는 체인형 중저가 비즈니스 호텔도 운영하고 있는데요. 무려 240개 도시에 1,000여개의 호텔과 12만개의 객실을 운영하고 있답니다. 이 중에 250여개가 루브르 호텔그룹의 브랜드로 변경이 되고 있어요.
호텔의 객실가동률이 얼마나 좋으냐에 따라 수익도 달라지는데요. 루브르 호텔그룹의 지분을 인수함과 동시에 중국 내 진장그룹의 여행관련 인프라를 활용할 수 있게 되어 가동율에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 기대하고 있습니다.
루브르 호텔그룹의 중앙예약시스템과 중국 최대 온라인여행사인 C-trip과 중국 국내 항공 사이트인 E-long, 중국 내 가장 큰 여행사인 CITS(중국 국제 여행사)와 인터넷 채널이 연동되고 있으니 기대가 됩니다.
수익형호텔 투자에 주의해야 할 점은 무엇인가?
분양형호텔을 분양 받을 때는 대출을 받게 되는데요. 이때 업체는 총 분양대금의 수익률로 말하지 않고 대출금을 뺀 실제 투자금에 대한 수익만을 강조하게 됩니다. 또한 현재의 금리 기준을 넘지 않은 기준으로 수익률을 말하기도 합니다.
상당히 위험한 설명이 될 수 있기 때문에 투자자들은 장밋빛 수익률만 믿어서는 안됩니다. 또한 시행사와 운영사가 다를 경우 수익률 보장에 대한 부분이나 운영상의 조건들을 운영사가 시행사의 계약을 유지하는지도 확인해봐야 합니다.
시행사가 투자자의 수익을 먼저 지급하는지 운영사의 운영자금을 먼저 확보하는지도 확인하는게 중요합니다. 투자자 입장에서는 자신의 수익을 먼저 지급하길 바라기 때문에 투자 전에 기대수익률에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
골든튤립 제주노형호텔은 솔직한가?
현재 30%의 계약이 되었고 당일에도 투자를 위해 상담을 받고 있었습니다. 저도 상담을 받아봤는데 역시 골든튤립 제주노형호텔에 투자를 하는데 얼마나 안정성 있는 수익을 만들어 주는지가 제일 궁금했습니다. 결론부터 말하면 분양가에 8%의 수익을 5년간 보장을 해주는게 매력입니다.
그리고 어떻게 수익률을 보장하는지도 관건인데요. 기대수익은 기대일 뿐이죠. 높은 수익률만 생각하고 안정성에는 무심해질 수 있어요.
이러한 면에서 골든튤립 제주노형호텔은 5년간 수익금을 선지급 방식으로 운영합니다. 이러한 안정적인 방식이 가능한 것은 운영사가 신탁사의 자금관리를 받기 때문입니다.
기존에 수익형호텔의 운영사들은 운영자금을 먼저 확보하고 나서 투자자에게 수익금을 지급함으로 늘 불투명한 회계관리를 우려하게 됩니다. 그런데 골든튤립 제주노형호텔의 경우에는 투자자에게 먼저 수익금을 지급한 후 운영사에게 운영자금을 지급하는 시스템이기 때문에 기존의 수익형호텔에 비해 투자 안정성이 높은 편입니다.
분양가의 8%의 수익률을 자세히 들여다 볼 필요가 있습니다. 투자금이 1억7천만원이라면 여기에 8%의 수익이라면 1년에 1천3백6십만원이 됩니다. 그런데 대부분 전액을 투자하지 않고 50%는 대출을 받게 되는데요.
이러게 되면 실투자금은 8천5백만원이 됩니다. 수익금 1천3백6십만원은 실투자금의 16%의 수익이 나오게 되는 거죠. 따라서 현 금리를 기준으로 계산하면 대출이자도 수익률로 커버가 된다는 계산이 나옵니다.
더구나 분양대금의 50%가 중도금 무이자로 가능하니 적금이자와 비교하면 괜찮은 수익률이라고 볼 수 있어요. 물론 대출이자의 변동성에 대해서는 투자자 입장에서 판단해야 할 부분입니다.
그 밖에 혜택은 계약자 전원에게 연간 10일 객실 무료이용 혜택을 제공하고 시즌에 상관없이 사용할 수 있는 제주왕복항공권 2매 제공한다고 합니다. 그리고 제주도 내 무료 골프라운딩 이용권(1팀)과 특급호텔 무료숙박권(1박)을 준다고 하니 기억하시구요.
기대수요를 판단할만한 여건은
최근 제주도를 찾은 관광객은 두자리수 증가를 보이고 있습니다. 특히 외국인 관광객은 42.6%가 증가했다고 합니다. 골든튤립 제주노형호텔의 위치는 제주지역의 강남이라고 불리는 노형동에 위치하고 있습니다.
또한 인근에 도시개발사업이 진행되고 있습니다. 위에서도 말했지만 중국의 진장그룹이 루브르 호텔그룹의 지분을 인수하고 관광인프라를 연동해 높은 객실회전률을 예상하고 있습니다.
인근에 신라면세점, 바오젠거리, 쇼핑타운, 카지노 등의 쇼핑과 관광 인프라를 갖추고 있으며, 제주공항, 제주시외버스터미널과 인접하고 있으며, 중문, 성산, 서귀포 등 제주도의 주요 관광지까지 40분 내로 이동할 수 있습니다.
또한, 6월에 서귀포시 중문에 있는 롯데면세점이 골든튤립 제주노형호텔 인근으로 이전할 예정이며, 38층의 고층 호텔, 콘도미니엄 시설인 드림타워가 들어설 예정이라 대기수요를 기대해도 좋을 것 같습니다.
투자는 신중해야 합니다. 그리고 세상에 공짜는 없습니다. 골든튤립 제주노형호텔의 입지와 여건 그리고 최소 5년간의 수익률의 보장, 신탁회사의 관리로 객관성 확보가 장점이었습니다. 그러나 대출을 받은 경우라면 금리문제에 대해 비관적으로 볼 필요가 있습니다.
따라서 5년간 8%수익률을 보장해서 좋지만 그 이후에도 지속적인 수익을 기대할 수 있는지 판단해야 합니다. 예를 들면 골든튤립 제주노형호텔의 객실가동률이 유지할만한 주변 여건과 관광인프라를 확인해 볼 필요가 있는지 말이죠.
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