부동산시장이 초저금리로 내집마련의 꿈을 앞당기려는 분들은 주변에서 많이 보게 되는데요. 기다릴 만큼 기다렸다는 말도 되겠죠. 오랫동안 거주하고 있던 분이나 보유하고 있던 소유주가 매도하고 이사를 가게 될 때 궁금한 것이 바로 양도소득세입니다. 양도소득세에 대한 비과세요건을 잘못 계산해서 난처한 상황이 될 수도 있기 때문에 정확히 알고 있는게 중요합니다. 양도세 비과세 요건을 보유기간 3년으로 알고 있는 분도 계실텐데요. 현재 2년으로 바뀌어 부담이 많이 줄었죠. 1가구 1주택의 경우는 양도소득세 비과세 보유기준은 어렵지 않지만 애매한 경우가 있어 알아 보았어요.
양도소득세는 무엇인가?
양도소득세에 대한 정확한 정의를 확인하기 위해 국세청 홈페이지를 참고 했습니다. 양도소득세는 개인이 토지나 건물 등 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이득(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
부동산의 권리를 양도한다는 것은 개인간의 거래를 통해서 주고 받거나 상속받은 부동산의 경우 등등이 해당이 해당된다고 보면 되는데요. 양도소득세는 과세대상이 되는 부동산의 취득일로 부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익(소득)에 대하여 일시에 양도하는 시점에 부과됩니다.
양도소득세는 주택의 수, 보유기간, 미등기 전매 여부 등에 따라 6~70%의 세율로 과세되며, 양도소득세 신고납부시에는 양도소득세액의 10%에 해당하는 지방소득세 소득세분도 함께 신고납부 해야 하는데요.
이익이 발생하지 않은 경우도 있겠죠. 예를 들면 아파트를 3억에 구매했는데 양도시점에 3억원이하로 매매하여 이익이 발생하지 않았다면 과세를 받지 않아요.
양도소득세의 비과세 요건
부동산을 구매시보다 높게 매도를 해서 이익이 발생했음에도 불구하고 양도소득세를 내지 않은 경우가 있어요. 이른바 양도소득세의 비과세 요건이죠. 혹시 양도소득세의 과세 조건을 보고 『그럼 매매계약을 할 때 거래금액을 낮추면 양도소득세를 덜 내게 되겠네요.』 라고 생각하는 분도 있을 텐데요. 맞아요. 그래서 다운계약서를 작성하는 경우도 있죠.
그런데 말입니다. 시장거래가도 있고 국세청 시스템이 그렇게 느슨하지 않아요. 그리고 매수자가 비과세 요건이 되기 전에 매도를 할 수도 있는데요. 이럴 경우 거래차액이 크면 클수록 양도소득세가 많아지게 되어 손해를 보게 됩니다. 생각 없이 취득당시 불법적으로 거래계약서를 작성해주면 안되겠죠.
그럼 양도소득세를 내지 않으려면 어떻게 해야 할까요. 법으로 정한 비과세 요건이 있어요. 이 부분만 잘 지키면 세금 걱정하지 않아도 됩니다.
양도소득세는 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득, 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득의 경우 양도소득세가 면제됩니다.
그리고 2014년 1월 1일 개정 소득세법이 시행으로 2년 이상 보유 시로 변경되었고, 이사로 인해 추가로 주택을 구입한 일시적 2주택자인 경우 기존 주택을 3년 내에 처분하면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 단, 투기지역 등의 지정지역은 배제되니 본인의 지역이 투기지역인지 확인하시면 됩니다. 부동산 중개인에게 문의하면 쉽게 알 수 있겠죠.
이외에도 장기임대주택 또는 신축주택을 취득한 경우, 공익 사업용 토지, 개발제한구역 지정에 따른 매수 대상 토지 등, 아파트형 공장 설립 후 5년 이상 임대 후 양도, 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에도 양도소득세가 감면됩니다.
2년이상 보유 기준의 오해와 진실
그동안 주택을 3년이상 보유를 해야 양도소득세를 면제 받았지만 2014년 1월1일 부터는 2년으로 줄었어요. 그런데 2년 이상 보유 규정을 몰라서 손해를 보는 경우가 있는데요. 재건축한 주택이나 상속받은 주택 같은 경우입니다.
이러한 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 불구하고 2년이상 보유 규정을 잘 알지 못해 필요할 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 2년을 채우느라 기다리고 있는 경우가 있답니다. 양도소득세의 2년이상 보유 규정 계산 종류 AtoZ 어디 한번 볼까요.
1) 일반적인 경우는 주택의 취득일부터 양도일까지로 합니다. 그런데 취득일과 판정일에 대한 기준을 정확히 알아야겠죠.
* 취득일 및 양도일의 판정의 원칙은 당해 주택의 대금을 청산한 날을 의미합니다.
* 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 의미합니다.
* 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일로 합니다.
※ 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날. 단, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우 소유권 관련 소송 판결 확정일로 합니다.
2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우는 가등기한 기간은 보유가 아닙니다.
3) 동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우는 세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유여부를 판정합니다. 부부가 주택의 명의를 함께 하는 경우를 예로 볼 수 있겠죠.
4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산합니다.
5) 이혼으로 인한 위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우는 아내의 보유기간만 가지고 판단합니다.
6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간은 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산합니다.
7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우 증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산합니다.
8) 주택을 상속받은 경우는 피상속인의 사망일부터 계산합니다. 다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산합니다.
9) 동일세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우 경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 합니다.
10) 거주 또는 보유 중에 소실·도괴·노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우는 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산합니다. (20세대 미만 임의 재건축 공사기간은 포함하지 않는다)
* 주택면적이 증가한 경우는 보유기간 계산과는 무관합니다.
* 부수토지 면적이 증가한 경우는 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 경과해야 비과세 받을 수 있습니다.
11) 보유하던 주택이 「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 재개발 또는 재건축으로 완공된 경우는 종전 주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산합니다.(재개발·재건축 공사기간을 포함)
성실하게 세금을 납부하는 것도 중요하지만 국민의 입장에서는 절세방법을 제대로 알고 있는 것이 더 중요하겠죠. ㅋㅋ 절세는 세금은 미납하거나 탈세를 하는 것이 아니라는 걸 잘 알고 계시겠죠. 절세를 하는 많은 방법 중에 양도소득세에 대해 알아 보았는데요. 양도소득세의 의미와 비과세 요건을 참고하시면 좋을 것 같아요. 그리고 재건축이나 상속주택등 주택거래별 보유기간 계산하는 방법을 다시한번 확인해서 원할한 거래를 하는데 도움이 되길 바랍니다.
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