단독주택 및 다가구주택 집주인 리모델링 임대 시범사업 노후대비와 주거안정 도움되나?

단독주택 및 다가구주택자들을 위한 정부지원 집주인 리모델링 임대 시범사업 알아보니 괜찮은 조건이라 경쟁율이 높을 듯 합니다. 국토교통부(장관 유일호)는 최근 서민과 중산층의 주거안정강화방안을 발표해 관심을 끌고 있습니다. 집주인 리모델링 임대 시범사업에 관심이 많은 사업참여자는 서둘어야할 것 같아요. 신청접수 일정은 10월26일부터 11월6일까지입니다. 리모델링 임대 사업자에게는 1.5%의 저금리로 자금을 지원해주고 학생과 노인등 1인가구에게는 시세보다 저렴하게 입주를 할 수 있고 중소설계 및 건설업계에는 새로운 일거리가 생기는 괜찮은 사업이랍니다. 그래서 단독주택과 다가구주택의 리모델링으로 이해 당사자간에 얼마나 이익이 되는지 확인해 봤어요.

집주인 리모델링 임대 시범사업 주요 내용

집주인 리모델링 임대사업은 거주기간과 관계없이 준공후 10년이 경과한 단독주택 및 다가구 주택의 집주인이 기존의 집을 허물고, 대학생 및 독거노인을 위한 1인 주거형 다가구 주택을 건축하기로 하면 최대 2억원을 금리 1.5%로 융자해주는 사업입니다. 시범사업 주요 내용은 아래와 같습니다.

집주인 리모델링 임대 시범사업 선정의 우선순위는 1주택자, 고령자(은퇴세대), 1순위 담보설정가능자를 우대하고, 소득이 적을수록, 임대공급 예정호수가 많을수록 좋은 평가를 받도록 하였습니다. 다느 1순위 담보설정 가능자는 선순위 담보설정이 없는 자 중에서 융자금이 순담보가격(준공후 예상주택가격 - 우선변제권이 있는 보증금)의 70∼80% 내에 해당하는 자로 합니다.

만약, 임대수요가 미달이 된다면 대학원생과 취업준비생(졸업후 3년 이내인 무직자)을 대상으로 모집공고를 실시(2순위)하여 임차인 자격을 부여하고, 2순위자까지의 모집공고에도 임대수요가 미달인 경우에는 일반인까지 모집범위를 확대합니다. 다만, 이 경우에도 임대료는 시세의 80% 수준을 유지할 계획이라고 합니다.

위험부담은 없는가? 시작부터 잘 모른다면

집주인은 다가구 임대주택을 완공하고 8년, 10년, 12년, 16년, 20년 중 자신이 원하는 기간을 선택하여 시세의 80% 수준(저소득층은 50%)으로 대학생 및 독거노인에게 임대주택을 공급해야 합니다. 그러나 리스크를 생각하지 않을 수 없습니다. 공실이 생기거나 재건축을 처음 해보는 분들에게는 힘들수도 있는 일이 거든요.

임대가 만실이 된 기준으로 산정한 매월 임대료 수입에서 융자금 상환금액 및 임대관리 수수료(7%) 등을 공제한 금액을 확정적으로 지급받게 됩니다. 임차인(대학생과 노인)은 임대료를 집주인에게 납부하는 아니라 LH에 납부하게 되고 집주인은 위에서 말한 일정 금액을 제하고 나머지를 수익금으로 받게 됩니다.

임대가 100% 만실이 된다는 보장이 없는데요. 이때 LH가 집주인 대신 공실리스크를 모두 부담합니다. 괜찮죠. 따라서 걱정없이 집주인 리모델링 임대 시범사업에 참여하면 되겠죠. 물론 궁금한 점이나 사업 내용에 대해 다시한번 LH에 상담을 통해 확인하는게 바람직합니다.

뿐만 아니라 임차인 모집․관리, 임대료 수납, 융자금 상환 등을 실시하는 등 임대업무 전반에 대한 관리도 LH에서 실시하게 됩니다. LH는 임대주택관리의 전문성과 노하우를 통해 집주인의 다가구 임대주택 건축과정을 컨설팅도 해주기 때문에 시작부터 상환에서 수익금까지 모두 안심하고 진행할 수 있어요.

혹시 집주인이 다른 곳에서 거주하고 다가구주택을 임대한다면 준공공임대 사업자 등록을 통해 각종 세제혜택을 받으니 사업설명회에서 꼼꼼히 확인하고 챙기시면 좋겠죠.

리모델링 임대 시범사업 방식과 추가 혜택은?

리모델링은 집주인이 미리 정해놓은 건축설계사, 시공사와 건축과정을 진행하는지에 따라 ‘지원방식’과 ‘협의방식’으로 구분됩니다. 먼저 지원방식은 집주인이 사전에 선정한 시공사 등이 없는 경우 LH가 건축설계사와 시공사 선정과정을 지원하는 방식으로 건축제도, 절차 등을 잘 모르는 집주인에게 유리합니다.

▲ 지원방식

협의방식은 집주인이 표준 설계·시공기준에 적합한 건축설계사와 시공사를 선정해오면, LH가 적합성 여부를 판단하는 방식으로 건축경험이 있거나 시공사 등과 거래경험이 있는 집주인의 경우 활용하면 도움이 되겠죠. 집주인 리모델링 임대 시범사업에 확정이 되면 리모델링만 해주는 것이 아니랍니다. 노인주거 밀집지역의 집주인을 우대하고 해당 지역에서 선정되는 주택은 무장애시설, 비상연락시스템 등을 갖춘 노인형 다가구 주택으로 공급해 줍니다.

▲ 협의방식

특히 노인형 다가구 주택에 거주하는 독거노인은 인근의 다양한 노인복지시설을 이용할 수 있도록 연계서비스를 제공받고, 거동이 불편한 경우 방문돌봄서비스를 이용할 수 있도록 지원하게 됩니다.

임대수익을 많이 받을 수 있는 상환 방법

지원받은 금액을 어떻게 상환하느냐에 따라서 수익이 달라진다고 해요. 융자상품은 집주인이 선택하는 임대기간에 따라 확정수익이 달라진다는 점을 감안하여, 연금형과 자산형으로 구분하고 있어요.

단순하고 간단한 산술식이지만 임대기간이 짧을수록 매월 상환해야할 융자금의 규모가 커지므로 집주인이 수령할 확정수익이 작아지게 됩니다.

확정수익 = 임대료수입 – 융자상환금 – 임대수수료

먼저 연금형은 집주인 선택한 임대기간 동안 발생하는 임대료수입이 설계비, 공사비 등 총사업비용보다 커서 매월 수익을 연금처럼 지급받을 수 있습니다. 주로 은퇴세대로서 단독주택을 소유한 고령층이 선택하기에 유리합니다.

두번째 자산형은 짧은 임대위탁기간(최하 8년)의 선택으로 단기간에 신축 다가구주택을 자신의 소유로 만들 수 있는 유형으로, 임대기간에 발생하는 임대료수입이 총사업비용보다 작아 융자금 상환의 일부에 대해 본인 부담이 필요할 수도 있습니다.

다만, 자산형의 경우에는 총 융자금액의 35%를 만기에 일시상환할 수 있도록 하고, 만기 도래시 2년 단위로 임대위탁계약기간을 연장할 수 있도록 하여 집주인의 비용부담을 경감할 계획이라고 하니 확인해보세요. 혹시 여러가지 이유로 상환시기를 맞추지 못할 경우 상환기간 연장을 위해서는 최초 융자금액의 5%를 상환하여야 하니 참고하시면 되겠죠.

집주인 리모델링 임대 시범사업의 의미와 향후 일정

집주인 리모델링 임대 1차 시범사업 80호에 대한 신청접수를 받고 있는데요. 오는 10.26(월)부터 11.6(금)까지 전국 LH지역본부에서 실시하고, 2016년 4월중 착공할 예정입니다. 1차 시범사업 일정은 아래와 같습니다.

접수(10월) → 선정심사(11월) → 건축협의(12월~`16.3월) → 시공사선정(4월) → 착공(4월)

국토교통부(장관 유일호)가 진행하는 집주인 리모델링 임대 시범사업은 1인가구의 증가로 인한 안정된 주거안정을 강화하고 임대주택을 공급하는 집주인에게는 자산증식의 기회 또는 생활비를 제공할 수 있습니다. 또한 소규모 건축에 종사하는 중소건설업체에게는 새로운 일자리를 제공하는 효과적인 사업으로 기대합니다.